Lorsque vous envisagez un bien locatif, il est crucial de vous baser sur des critères objectifs, factuels et chiffrés. Parmi ces critères, trois sont d’une importance capitale, quels que soient la nature de votre investissement immobilier (résidence locative, locaux commerciaux, parkings, entrepôts).
1. La rentabilité de votre investissement immobilier
La rentabilité brute d’un investissement immobilier vous permet d’évaluer le rapport entre les loyers générés par le bien et son prix d’achat.
Exemple : Si vous achetez un bien à 150 000 € et que vous prévoyez des loyers annuels de 7 500 €, la rentabilité est de 5 %.
Ce critère simple facilite la comparaison entre différents biens locatifs, mais il ne doit pas être le seul à considérer. En général, il est lié aux deux autres critères que nous examinerons par la suite. Pour une analyse plus approfondie, vous pouvez inclure les charges associées à votre investissement immobilier, ce qui vous donnera une rentabilité nette.
2. L’évolution de la valorisation de votre investissement immobilier
Un autre critère crucial souvent négligé par les investisseurs débutants est la valorisation de l’actif immobilier. Ce critère évalue l’évolution des prix au mètre carré dans la ville, le quartier ou la rue où vous envisagez d’investir. Plus la zone géographique est précise, plus cette évaluation sera fiable. Vous pouvez analyser les prix et leur évolution au cours des dernières années pour dégager des tendances. Bien que nous parlions ici de l’évolution historique des prix et non de prévisions, cela peut vous aider à identifier une tendance qui doit cependant être corroborée par d’autres indicateurs (activité économique, attrait de la région, démographie, projets d’investissement de la ville, etc.). Ces informations sont disponibles sur plusieurs sites, tels que meilleuragents.com et dvf.etalab.gouv.fr.
La valorisation est généralement corrélée à la rentabilité : plus la valorisation d’un bien est élevée, plus sa rentabilité a tendance à être faible, et inversement.
Exemples :
- Exemple 1 : Si la valorisation d’un bien est estimée à 5 % par an, avec une rentabilité de 4 %, le retour sur investissement total est donc de 9 %.
- Exemple 2 : Si la valorisation est de 2 % par an et la rentabilité de 8 %, le retour sur investissement total est alors de 10 %.
En règle générale, les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.) affichent des valorisations entre 4 et 8 %, tandis que les rentabilités ne dépassent pas 4 %. En revanche, certaines villes de taille moyenne ou petite offrent des rentabilités supérieures à 8 %, mais avec une valorisation presque nulle, ce qui indique peu de perspectives d’augmentation des prix.
3. La liquidité de votre investissement immobilier
La liquidité d’un investissement immobilier se mesure à la rapidité avec laquelle vous pouvez vendre votre bien. De nombreux investisseurs négligent ce critère au profit de la rentabilité, pourtant il est crucial, car il est difficile de prévoir les imprévus futurs. Si vous devez vendre votre bien pour saisir une nouvelle opportunité ou pour faire face à des difficultés financières, il est rassurant de savoir que votre bien peut se vendre rapidement.
La liquidité est souvent étroitement liée à la valorisation. En investissant dans une grande ville, vous augmentez les chances que votre bien prenne de la valeur, car la demande y est généralement supérieure à l’offre. Ainsi, lors de la vente, vous aurez de nombreux acheteurs potentiels prêts à acheter à votre prix.
Quel critère privilégier ?
Le choix du critère à privilégier dépend de votre profil d’investisseur. Idéalement, vous devriez viser à combiner les trois critères, mais il est rare de trouver une opportunité parfaite qui excelle dans tous les domaines. Déterminez donc votre objectif principal.
Quel type d’investisseur êtes-vous ?
- Investisseur à la recherche de revenus complémentaires : Si vous désirez améliorer votre qualité de vie grâce à des revenus passifs et que vous débutez dans l’investissement immobilier, privilégiez la rentabilité, en visant des biens avec une rentabilité supérieure à 10 %. Ces biens se trouvent souvent en périphérie de grandes villes ou dans des villes de province à potentiel.
- Investisseur axé sur la diversification et la sécurité : Si votre objectif est d’investir dans un actif peu risqué, très recherché et susceptible de prendre de la valeur, concentrez-vous sur la valorisation. L’objectif ici est de construire un patrimoine solide à moyen et long terme, qui continuera à croître. Ce type de bien est généralement très liquide, vous assurant une vente rapide en cas de besoin.
Points de vigilance pour un investissement immobilier :
- Comparer le prix au mètre carré avec celui du secteur
- Identifier les principaux postes de travaux
- Examiner l’évolution des prix des dernières années
- Connaître les charges de copropriété
- Estimer les futures charges fiscales (taxe foncière, impôts sur le revenu ou société si SCI, CSG, etc.)
- Vérifier les assemblées générales et les travaux votés dans le cadre d’une copropriété
- Évaluer le profil des locataires et leur stabilité
- S’assurer que l’emplacement est attractif et qu’il le restera
- Vérifier la desserte de l’emplacement (transports en commun, axes routiers)
Conclusion
Investir dans l’immobilier est une décision qui requiert une réflexion approfondie et une analyse rigoureuse. En tenant compte de la rentabilité, de la valorisation et de la liquidité, vous serez mieux armé pour faire des choix éclairés et maximiser le succès de vos investissements. Chaque investisseur doit adapter ses priorités en fonction de ses objectifs et de son profil, tout en gardant à l’esprit les points de vigilance nécessaires. En combinant ces éléments, vous pourrez naviguer avec confiance sur le marché immobilier et bâtir un patrimoine solide et durable.